Construimos hoy las esperanzas y sueños del mañana

Si la verdadera fuerza de un país se mide en cómo capea la adversidad, Arabia Saudí es sin duda una fuerza poderosa. Al mismo tiempo que mundo entraba en 2021 y los efectos de la COVID-19 alcanzaban un crescendo global, la economía de Arabia Saudí ya estaba demostrando su fortaleza al recuperarse en lugar de tambalearse.

El índice de Gestores de Compras (PMI) del país, que mide la economía privada no petrolera de Arabia Saudí, se situó de media en 54,2 puntos en el 4.º trimestre de 2020, un pronunciado repunte desde los 46,7 del 2.º trimestre y los 49,8 del 3.er trimestre. En diciembre alcanzó su nivel más alto del último año, un sólido indicio de que el descenso del PIB del país durante este tumulto sin precedentes será muy inferior al 5,4 % del pronosticado inicialmente por el FMI[1].

Esta resiliencia demuestra ampliamente por qué Arabia Saudí es la historia de éxito de Oriente Medio. A medida que el país aumenta su estatus en el escenario mundial, los ciudadanos que impulsan su ascensión económica canalizan cada vez más las recompensas de sus espíritus emprendedores y trabajadores hacia la seguridad de la propiedad.

Con la evolución de la demografía y la ampliación de las perspectivas, la nación está sentando paulatinamente las bases para una revolución inmobiliaria acorde con el perfil global dinámico de Arabia Saudí.

El sector inmobiliario es una piedra angular de la estrategia nacional de desarrollo del país, Vision 2030, que establece que: “La industria inmobiliaria desempeña un papel importante en la promoción del desarrollo sostenible en Arabia Saudí y es un factor de producción estratégico para todos los sectores vitales.

Además de ser un incentivo vital para la inversión basada en ingresos y creadora de empleo, también sirve como base para lanzar proyectos de inversión en diversos campos económicos y sociales”.

Invest Saudi, uno de los organismos públicos responsables de impulsar a la nación para alcanzar los objetivos de Vision 2030, reconoce que el creciente mercado inmobiliario se ve estimulado por el aumento de la demanda. La población de Arabia Saudí supera con creces la del resto de países del CCEAG, con unas cifras recientes que la sitúan por primera vez por encima de los 35 millones de habitantes[2]. Destaca que casi la mitad de esas personas tengan menos de 30 años. Son jóvenes, tienen capacidad para ascender socialmente y están dispuestos a echar raíces para asegurar su futuro. Estos cambios sociales y económicos llevan décadas en marcha y, según lo previsto, la trayectoria va a continuar, con un aumento de la población que se espera que supere las medias globales durante la próxima década.

Los frutos de esta mentalidad juvenil y ambiciosa ya empiezan a vislumbrarse, con una velocidad que está cogiendo a muchos por sorpresa. Guiado por los ambiciosos objetivos de Vision 2030, el Ministerio de Asuntos Municipales y Rurales y Vivienda (un producto de la reciente fusión entre el Ministerio de Vivienda y el Ministerio de Asuntos Municipales y Rurales) tenía como objetivo aumentar la propiedad de viviendas en al menos un 70 % para 2030. Sin embargo, en tan solo cuatro años más de un millón de nuevas familias se han unido a la escalera inmobiliaria, lo que ha provocado un incremento de las tasas de propiedad del 47 % al 60 %.[3] Si las tendencias actuales continúan, Arabia Saudí logrará alcanzar su objetivo del 70 % para 2025, cinco años antes de lo previsto.

El Ministerio de Asuntos Municipales y Rurales y Vivienda, en asociación con el Fondo de Desarrollo de Bienes Raíces, será fundamental para mantener este impulso.[4] El organismo consolidado se basará en el éxito del Programa de Vivienda del país, que otorgó a los ciudadanos un derecho a bienes inmuebles inmediato, en lugar del tradicional período de espera de 15 años, duplicando así el ritmo de oferta y demanda de forma efectiva.[5]

Cualquier estrategia inmobiliaria que valga la pena tiene más matices que unos simples números en una hoja de cálculo, y la de Arabia Saudí no es una excepción. Los legisladores han sido cautelosos para promover la combinación adecuada de viviendas en las ubicaciones apropiadas y para garantizar que las propiedades se construyan con miras a un futuro que puede ser ligeramente o bien significativamente distinto de la situación actual.

Alcanzar el objetivo final de propiedad de viviendas del 70 % requerirá una aportación significativa del sector privado, donde la confianza a largo plazo es clave. La COVID-19 nos ha obligado a reescribir las reglas de la economía global, por lo que podría parecer que no es el mejor momento para la inversión especulativa. Sin embargo, hasta ahora todos los indicios apuntan a una impresionante durabilidad en el sector inmobiliario saudí. Ni siquiera una pandemia global, con su gran poder destructivo, ha sido capaz de desbaratar el auge de propiedad del país.

La pasión por la propiedad sigue siendo potente

El mercado residencial de todo el país refleja una inesperada tendencia al alza.

En Riad, el volumen total de transacciones residenciales aumentó un 11 % interanual hasta el 4.º trimestre de 2020, liderado por el aumento del 1,6 % en los precios de los apartamentos, hasta alcanzar una media de 3317 SAR por metro cuadrado.[6] Mientras tanto, en el área metropolitana de Dammam, el precio de venta de los apartamentos aumentó un 0,8 %, hasta 2930 SAR por metro cuadrado, y el valor total de las transacciones aumentó un 3 %. Durante el mismo periodo, en Yeda el aumento de los volúmenes residenciales (+17 %) y los valores (+16 %) se debieron al repunte en el número de hipotecas autorizadas por los prestamistas.

Los préstamos hipotecarios residenciales aumentaron un 38 % en los 12 meses, hasta finales de febrero de 2021, mientras que los préstamos para segundas residencias supusieron alrededor del 80 % de los 26 800 nuevos contratos de propiedades firmados ese mes, lo que representa un negocio de alrededor de 3000 millones de USD[7]. Según la Autoridad Monetaria de Arabia Saudí (SAMA), el valor total de las hipotecas residenciales aumentó hasta 16 400 millones de SAR[8].

Se están empleando tácticas para estimular el comercio. Por ejemplo, el Ministerio de Inversión otorgó 466 licencias de inversión extranjera en el 4.º trimestre de 2020, un 60 % más que el año anterior, para sectores como las tecnologías de la información y las comunicaciones (ICT), el comercio minorista, el comercio electrónico, la logística y la fabricación[9]. Estas medidas han tenido un impacto tangible, como la reducción de la tasa de desempleo en Arabia Saudí del 14,9 % del 3.er trimestre al 12,6 % del 4.º trimestre.

De cara al futuro, se prevé que las acciones residenciales aumenten en consonancia con las transacciones, lo que garantiza una cartera de propiedades a medida que el país emerge de la sombra de la pandemia.

En Riad se espera que salgan al mercado en torno a 36 000 nuevas unidades residenciales en 2021, lo que se suma a los 1,3 millones de viviendas existentes. Durante ese mismo periodo, Yeda prevé que se creen 12.000 nuevas unidades residenciales, además de sus actuales 838 000 viviendas. Durante el 1.er trimestre de 2021 se completaron unas 7700 y 2000 unidades residenciales nuevas en Riad y Yeda, respectivamente[10].

De cara al futuro, el asesor inmobiliario JLL, con sede en la región MENA, pronostica que el sector residencial de Yeda se verá sostenido por la demanda local, mientras que se espera que Riad se beneficie de las iniciativas gubernamentales que promocionan la ciudad como un centro de negocios regional, lo que estimula la afluencia de compradores procedentes de mercados internacionales.

Por si aún hiciera falta, esto es una demostración de cómo los incentivos de los legisladores pueden influir en el rendimiento inmobiliario sobre el terreno.

Las políticas impulsan el mercado hacia un nivel superior

Un enfoque progresivo del sector inmobiliario puede ayudar a sustentar una economía al completo. Los gobiernos ágiles deben ofrecer políticas que estimulen la oferta y la demanda de forma fiable frente a un panorama económico cambiante.

En octubre de 2020, en medio de la crisis económica global desencadenada por el coronavirus, Arabia Saudí introdujo una política para eximir al mercado de la propiedad residencial de la tasa estándar del 15 % de IVA y, en su lugar, introdujo un nuevo impuesto de transacción inmobiliario del 5 %.

Se trataba de un movimiento que, según Faisal Durrani, director de investigación para Oriente Medio de la consultora inmobiliaria Knight Frank, “mejoró la confianza empresarial durante los últimos meses de 2020… y ayudó a impulsar un cambio en el rendimiento en todos los segmentos principales del mercado inmobiliario”.[11]

La exención del IVA fue solo una de las diversas medidas diseñadas para explotar la experiencia del sector privado y permitir que la construcción se produjera más rápidamente, con mayor calidad y menores costes.

Arabia Saudí también ha adoptado nuevos modelos de construcción 2D y 3D para acelerar el desarrollo de nuevos proyectos, ha emparejado financiadores con desarrolladores, y ha lanzado iniciativas de apoyo empresarial y préstamos preferenciales. Todo esto ayudará a atender las necesidades de una fuerza laboral cada vez más ágil, móvil y ambiciosa a lo largo de los próximos años.

¿Por qué tanta confianza? Por una razón: el Instituto Internacional para el Desarrollo de la Gestión (IMD) señala que Arabia Saudí gasta el 8,8 % de su PIB en educación, casi el doble de la media global, que se sitúa en el 4,6 %[12]. Una inversión audaz como esta conlleva recompensas: en 2017 la tasa de alfabetización de los mayores de 65 años era de solo un 62,4 %, pero alcanzaba el 99,3 % para la población entre 15 y 24 años. Los adolescentes que abandonan los estudios pasaron de los 44 143 en 2016 a solo 15 343 en 2019.[13]

Todo esto es un buen augurio para la salud del mercado inmobiliario a medio y largo plazo.

Enfrentarse a los desafíos; maximizar las oportunidades

Gran parte de la escasez real de viviendas en Arabia Saudí se da en el extremo inferior del espectro de ingresos. Por tanto, las viviendas asequibles son clave para el éxito del país en la próxima década.

Con una población joven y en crecimiento, los legisladores están discutiendo qué método de creación de viviendas asequibles logrará un mayor impacto para la mayoría.

El Programa de viviendas de Arabia Saudí, que supera obstáculos iniciales como la falta de desarrolladores experimentados y la escasez de asociaciones públicas/privadas en las que basarse, está siendo emulado rápidamente por otros países.

Varios pasos innovadores han ayudado a acelerar el mercado. El lanzamiento de plataformas online como Sakani ha fomentado las asociaciones con promotores inmobiliarios en el sector privado. Por su parte, la fundación de la National Housing Company y el Etmam Center ha permitido a los desarrolladores navegar por el mercado utilizando una plataforma digital integral. Asimismo, un Programa de desarrollo de viviendas ha solucionado la escasez para las familias más desfavorecidas, trabajando junto con el sector sin ánimo de lucro para establecer más de 350 asociaciones de comunidades residenciales.

Al mismo tiempo, el entorno legislativo ha mejorado enormemente mediante el lanzamiento de la Autoridad general para el sector inmobiliario, que sirve como organismo regulador central.

¿Y ahora qué? Según Vision 2030, el Programa de viviendas continuará aumentando las tasas de propiedad “al centrarse aún más en los segmentos más desfavorecidos, además de impulsar el atractivo para la inversión privada con el fin de apoyar la estabilidad y sostenibilidad del sector en diferentes condiciones económicas”.^[14]

Con miras al objetivo de propiedad del 70 %, parece poco probable que haya un enfoque generalizado en un país con una economía tan diversa. En su lugar, los planificadores e investigadores tendrán que evaluar lo que significa el concepto “asequibilidad” en las diferentes regiones y encontrar el equilibrio correcto entre las unidades residenciales disponibles para venta/alquiler.

La solución, o mezcla de soluciones, armonizará los objetivos de las políticas nacionales con la dinámica del mercado local, concederá más importancia a los estándares de formación y aprobación para garantizar suficientes desarrolladores de calidad y se adaptará a las realidades comerciales de la inversión privada.

Se trata de una aspiración audaz, pero posible, como testifica la ambiciosa lista de desarrollos inmobiliarios de Abdul Latif Jameel.

Abriendo la puerta a una revolución inmobiliaria

Una economía en auge y una población en rápido crecimiento tienen como consecuencia una mayor demanda de vivienda.

Históricamente, en Abdul Latif Jameel el enfoque principal inicial para las actividades de la división “Terrenos y bienes inmuebles” se centraba en el desarrollo y la entrega de proyectos inmobiliarios corporativos propios de la empresa y en apoyar el crecimiento y la expansión de su negocio principal. El éxito de la división en el cumplimiento de estos objetivos condujo a la formación oficial de Abdul Latif Jameel Land en 2012, que se introdujo formalmente en el mercado inmobiliario de Arabia Saudí en 2013, con el compromiso de fomentar un mejor modo de vida en las comunidades a las que servimos.

En consonancia con Vision 2030, donde el gobierno se asocia con el sector privado para ayudar a los saudíes a poseer sus propios hogares, la empresa avanzó para especializarse en el desarrollo de propiedades residenciales de calidad con un estilo de vida comunitario moderno y una propuesta de valor centrada en mejorar la experiencia de vivir en un hogar asequible, lo que se conoce como “lujo asequible”.

Más recientemente, Abdul Latif Jameel Land ha definido sus prioridades para centrarse más concretamente en las propiedades residenciales, con el objetivo de aumentar el acceso a la propiedad de viviendas de calidad.

Nuestro equipo de desarrollo residencial tiene una serie de proyectos completados o en curso (incluidos apartamentos, villas y casas adosadas) destinados a abordar la escasez de 3,3 millones de hogares prevista en Arabia Saudí para 2025.

El más destacado es J|ONE Residences, una comunidad cerrada al noroeste de Yeda que cuenta con 242 apartamentos de uno a cuatro dormitorios en un espacio de 65 000 metros cuadrados. Esta urbanización ecológica, que se puso en marcha en 2019, incluye instalaciones como un gimnasio, teatro, piscinas, guardería y tiendas.

Otro desarrollo urbanístico que ya se ha completado es Gallery N, un bloque de apartamentos de 3/4 dormitorios en el corazón de la cosmopolita zona de Al Nahdah, en Yeda, cerca de escuelas, centros comerciales y mercados.

Este edificio de seis plantas, con una superficie de 5200 metros cuadrados, incluye beneficios medioambientales como un espacio verde en el tejado que minimiza la absorción de calor y pantallas de sombreo para filtrar la luz diurna dentro de los espacios habitables.

Con estos éxitos a nuestras espaldas, ahora estamos ocupados en la construcción de Dari Q, una urbanización familiar con 158 apartamentos en el distrito Salamah de Yeda. El proyecto sigue una filosofía que integra el estilo de vida e incorpora parques privados, piscinas, zonas de juegos y un salón para hasta 90 invitados.

Los 13 planos diferentes de Dari Q, que incluyen dos edificios separados en cuatro barrios distintos, están diseñados para satisfacer varios gustos y tipos de familia.

El enfoque de “lujo asequible” tuvo una buena acogida entre los clientes potenciales. Como resultado, pese a la crisis originada por la pandemia global, más del 80 % de Dari Q ya estaba vendido antes de su finalización.

El presidente y director ejecutivo de Abdul Latif Jameel, Mohammed Abdul Latif Jameel, afirma que Dari Q es “otro paso orgulloso, ya que seguimos apoyando los objetivos de desarrollo residencial y de propiedad de viviendas identificados en el plan Vision 2030 de Arabia Saudí y nos comprometemos a ofrecer soluciones orientadas a la comunidad para satisfacer la demanda residencial en el mercado”.

Tras el éxito de J|ONE y Dari Q, el lanzamiento de Dari II representa otro sólido paso en el camino para convertirse en un importante desarrollador en el mercado. El relanzamiento del negocio con un nuevo nombre, más apropiado, refleja esta ambición y su nueva dirección como promotor inmobiliario residencial. “Abdul Latif Jameel Properties” se creó como un reposicionamiento que entrará en vigor a finales de 2021. El cambio de nombre surgió de la necesidad de destacar la revitalización del negocio principal y forma parte del 75.º aniversario.

Pasamos de ser un propietario a ser un promotor activo para, finalmente, convertirnos en un desarrollador activo que trabaja en pro de la calidad de vida de los propietarios y arrendatarios saudíes.

En el nuevo mundo digital, la empresa también está en condiciones de desarrollar significativamente sus capacidades de “proptech” y expandirse en este sector en el futuro.

“A medida que las vidas vuelven a la normalidad después de las turbulencias causadas por la COVID-19, como nación y como empresa podemos reorientar nuestros esfuerzos para garantizar una infraestructura inmobiliaria adecuada para el mundo moderno”, dice Fady Jameel, presidente adjunto y vicepresidente de Abdul Latif Jameel.

“Esto significa hogares diseñados para reflejar la vida contemporánea. Hogares que complementen el entorno, en lugar de inhibirlo. Los hogares que abarcan el espectro de la asequibilidad hacen realidad los sueños de propiedad para más personas que nunca. Como nuestra creciente población joven y emprendedora sabe, los hogares adecuados en los lugares apropiados pueden potenciar una forma de vida mejor, creando un núcleo no solo para la noción de familia, sino para el concepto más amplio de comunidad”.

No obstante, también hay un fundamento relacionado con el medioambiente. El hormigón, nuestro material artificial más utilizado, (el recurso más consumido en la Tierra después del agua) tiene el cemento como ingrediente clave.

Esta sustancia, que lleva décadas dando forma a gran parte de nuestro entorno construido, también tiene una enorme huella de carbono. Si la industria del cemento fuera un país, sería el tercer emisor del mundo, por detrás de China y EE. UU. De acuerdo con los datos del think tank Chatham House, con aproximadamente el 8 % de las emisiones de dióxido de carbono del mundo, la industria del cemento genera más CO₂ que el combustible de aviación (2,5 %) y no está muy por detrás del negocio agrícola mundial (12 %). Este es uno de los muchos problemas a los que debe enfrentarse la industria. Como continúa Fady: “A medida que buscamos construir mejor, estamos explorando activamente nuevas técnicas y tecnologías relacionadas con los bienes inmuebles y la construcción para descarbonizar el proceso de edificación, incluyendo materiales o procedimientos de producción alternativos. Cuando estas tecnologías sean lo suficientemente maduras, esperamos ser un pionero en nuestros futuros proyectos de desarrollo residencial”.

Construir el futuro está en nuestras manos. De hecho, depende de los líderes del sector privado, como Abdul Latif Jameel, contribuir a aprovechar el potencial del país proporcionando a la población en crecimiento el tipo de alojamiento al que puede aspirar.

[1] ^{https://www.knightfrank.com/research/article/2021-02-28-saudi-arabia-real-estate-market-review-q4-2020}

[2] ^{https://saudigazette.com.sa/article/607239}

[3] ^{https://www.vision2030.gov.sa/v2030/vrps/housing/}

[4] ^{https://english.aawsat.com/home/article/2766096/king-salman-orders-merging-ministries-housing-municipal-and-rural-affairs}

[5] ^{https://www.vision2030.gov.sa/v2030/vrps/housing/}

[6] ^{https://www.knightfrank.com/research/article/2021-02-28-saudi-arabia-real-estate-market-review-q4-2020}

[7] https://www.thenationalnews.com/business/property/saudi-arabia-s-property-market-shows-signs-of-post-covid-recovery-1.1217822

[8] https://www.jll-mena.com/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/mena/jll-mena-real-estate-market-overview-ksa-q1-2021.pdf

[9] https://www.thenationalnews.com/business/property/saudi-arabia-s-property-market-shows-signs-of-post-covid-recovery-1.1217822

[10] https://www.jll-mena.com/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/mena/jll-mena-real-estate-market-overview-ksa-q1-2021.pdf

[11] https://www.constructionweekonline.com/business/272161-improved-business-confidence-drives-ksas-post-covid-real-estate-recovery

[12] https://www.arabnews.com/node/1503356/business-economy

[13] http://uis.unesco.org/en/country/sa

[14] https://www.vision2030.gov.sa/v2030/vrps/housing/