Construire aujourd’hui les espoirs et les rêves de demain

Si la véritable mesure de la force d’un pays est la manière dont il résiste à l’adversité, alors l’Arabie saoudite est vraiment très forte. Début 2021, alors que les effets de la Covid-19 atteignaient leur apogée dans le monde, l’économie saoudienne prouvait déjà sa force de caractère en se rassemblant au lieu de se débander.

L’Indice des directeurs d’achat du pays, qui mesure l’économie privée non pétrolière de l’Arabie saoudite, a atteint une moyenne de 54,2 au 4e trimestre 2020, une forte hausse par rapport au chiffre de 46,7 au 2e trimestre et de 49,8 au 3e trimestre. En décembre, il a atteint son plus haut niveau en un an, ce qui indique que la baisse du PIB national pendant ce tumulte sans précédent sera très probablement nettement inférieure aux 5,4 % initialement prévus par le Fond Monétaire International[1].

Une telle résilience démontre clairement pourquoi l’Arabie saoudite est un si bel exemple de réussite au Moyen-Orient. Et alors que le pays renforce sa position sur la scène mondiale, les citoyens responsables de son ascension économique investissent de plus en plus les gains de leur esprit d’entreprise industrieux dans la sécurité qu’offre la propriété immobilière.

Avec l’évolution démographique et l’élargissement des perspectives, l’Arabie saoudite est en train de poser les fondations, brique par brique et maison par maison, d’une révolution immobilière digne de son profil mondial dynamique.

L’immobilier est une pierre angulaire de la stratégie de développement du pays, Vision 2030, qui stipule que : « Le secteur immobilier joue un rôle important dans la promotion du développement durable en Arabie Saoudite ; c’est un facteur de production stratégique pour tous les secteurs essentiels.

« C’est également une incitation vitale à l’investissement axée sur la création de revenus, en plus d’être une base pour le lancement de projets d’investissement dans divers domaines économiques et sociaux. »

Invest Saudi, l’un des organismes publics chargés de propulser la nation vers ses objectifs Vision 2030, reconnaît que la croissance du marché immobilier est alimentée par une augmentation de la demande. Il note que la population de l’Arabie saoudite, qui dépasse 35 millions d’habitants pour la première fois selon les derniers chiffres, est bien supérieure à celle des autres pays du CCG[2]. De manière révélatrice, près de la moitié de ces personnes sont âgées de moins de 30 ans. Il s’agit de personnes jeunes, qui gravissent les échelons de la société, et sont désireuses d’enraciner la sécurité de leur avenir. Ces changements sociaux et économiques sont en cours depuis des décennies, et leur trajectoire ne peut que se poursuivre, avec une croissance démographique accrue qui devrait dépasser les moyennes mondiales au cours de la prochaine décennie.

Nous pouvons déjà récolter les fruits de cet état d’esprit jeune et ambitieux, à une vitesse surprenante. Guidé par les objectifs audacieux de la Vision 2030, le Ministère des affaires municipales et rurales et du logement (produit de la récente fusion entre le Ministère du logement et le ministère des affaires municipales et rurales) avait pour objectif d’augmenter la propriété immobilière d’au moins 70 % d’ici 2030. Cependant, plus d’un million de nouvelles familles ont rejoint le marché du logement en seulement quatre ans, ce qui a déjà fait augmenter le taux de propriété de 47 % à 60 %.[3] Si les tendances actuelles se poursuivent, l’Arabie saoudite pourrait bien atteindre son objectif de 70 % d’ici 2025, en avance de cinq ans sur la date prévue, ce qui est remarquable.

Le Ministère des affaires municipales et rurales et du logement, en partenariat avec le Fonds pour le développement immobilier, sera au cœur de cette dynamique.[4] Cette entité consolidée s’appuiera sur le succès du programme de logement national, qui a abrogé la période d’attente traditionnelle de 15 ans et accordé un droit immédiat à l’immobilier aux citoyens, doublant ainsi le rythme de l’offre et de la demande.[5]

Toute véritable stratégie immobilière, et celle de l’Arabie saoudite ne fait pas exception, est plus complexe que de simples chiffres sur une feuille de calcul. Les législateurs ont pris soin de promouvoir la bonne combinaison de logements aux bons endroits, et de s’assurer qu’ils sont construits pour un avenir qui pourrait être soit légèrement, soit très différent.

Atteindre l’objectif final de 70 % de propriété immobilière nécessitera une contribution significative du secteur privé ; et dans le secteur privé, la confiance à long terme est essentielle. Avec l’impact de la Covid-19 sur les règles de l’économie mondiale, on pourrait penser que ce n’est pas le meilleur moment pour réaliser des investissements spéculatifs. Cependant, tous les signes semblent indiquer une durabilité impressionnante du secteur immobilier saoudien. Même une pandémie mondiale, avec tout son pouvoir destructeur, n’a pas réussi à faire dérailler l’essor de l’immobilier dans le pays.

La passion pour la propriété reste forte

Dans tout le pays, le marché résidentiel reflète cet entrain inattendu.

À Riyad, le volume total des transactions résidentielles au 4 ème trimestre 2020 a augmenté de 11 % d’une année sur l’autre, ce qui a entraîné une hausse des prix des appartements de 1,6 %, avec une moyenne de 3 317 SAR le mètre carré.[6] Dans le même temps, dans la zone métropolitaine de Dammam, les prix de vente des appartements ont augmenté de 0,8 % et atteint 2,930 SAR le mètre carré, tandis que la valeur totale des transactions a augmenté de 3 %. Et à Djeddah, au cours de la même période, la hausse des volumes résidentiels (+17 %) et des valeurs (+16 %) a été stimulée par l’augmentation du nombre d’hypothèques autorisées par les prêteurs.

Les prêts hypothécaires résidentiels ont augmenté de 38 % au cours des 12 mois précédant la fin février 2021, les prêts immobiliers représentant environ 80 % des 26 800 nouveaux contrats immobiliers ce mois-là, soit environ 3 milliards USD de chiffre d’affaires.[7] Selon l’Autorité monétaire d’Arabie saoudite(SAMA), la valeur totale des hypothèques résidentielles a atteint 16,4 milliards SAR[8].

Différentes tactiques sont utilisées pour stimuler le commerce. Le Ministère de l’investissement, par exemple, a accordé 466 licences d’investissement étranger au 4 ème trimestre 2020, en hausse de 60 % par rapport à l’année précédente, dans des secteurs tels que les technologies de l’information et des communications. (TIC), vente au détail, commerce électronique, logistique et fabrication[9]. Ces mesures ont eu un impact tangible, le taux de chômage en Arabie saoudite ayant atteint 12,6 % au 4 ème trimestre, en baisse par rapport à 14,9 % au 3 ème trimestre.

 À l’avenir, on prévoit que le stock résidentiel augmentera parallèlement aux transactions, ce qui garantira un pipeline immobilier quand le pays sortira de la pandémie.

À Riyad, environ 36 000 nouvelles unités devraient arriver sur le marché en 2021, en plus des 1,3 million d’unités existantes. Djeddah anticipe 12 000 nouvelles unités pendant la même période, en plus de son total actuel de 838 000 unités. Au 1er trimestre 2021, environ 7 700 et 2 000 nouvelles unités ont été achevées à Riyad et Djeddah, respectivement[10].

À l’avenir, le conseil immobilier JLL, basé dans la région MENA, prévoit que le secteur résidentiel de Jeddah sera soutenu par la demande locale, tandis que Riyad bénéficiera des initiatives gouvernementales promouvant la ville en tant que centre d’affaires régional, ce qui stimulera un afflux potentiel d’acheteurs en provenance des marchés internationaux.

Voilà une belle démonstration de la manière dont les incitations des décideurs politiques peuvent influencer les performances immobilières sur le terrain.

Les politiques propulsent le marché vers de nouveaux sommets

Une approche progressiste de l’immobilier peut contribuer à soutenir une économie tout entière. Les gouvernements agiles doivent proposer des politiques stimulant l’offre et la demande face à un paysage économique changeant.

En octobre 2020, au milieu du maelström économique mondial causé par la Covid-19, l’Arabie saoudite a donc lancé une politique visant à exonérer le marché de l’immobilier résidentiel du taux de TVA standard de 15 %, et à introduire une nouvelle taxe sur les transactions immobilières de 5 %.

Il s’agit d’une initiative qui, selon Faisal Durrani, responsable de la recherche au Moyen-Orient chez Knight Frank, « a renforcé la confiance des entreprises pendant les derniers mois de 2020… et a contribué à stimuler un redressement de la performance dans tous les principaux segments du marché de l’immobilier ».[11]

L’exemption de TVA n’était qu’une mesure parmi plusieurs visant à exploiter l’expertise du secteur privé et à permettre une construction plus rapide, de meilleure qualité et à moindre coût.

L’Arabie saoudite a également adopté de nouveaux modèles de construction 2D et 3D pour accélérer le développement de nouveaux projets, a mis en relation des financiers et des promoteurs, a lancé des initiatives de soutien commercial, et a accordé des prêts à terme préférentiels. Tout cela permettra de répondre aux besoins d’une main-d’œuvre toujours plus agile, mobile et ambitieuse dans les années à venir.

Pourquoi autant de confiance ? Pour une bonne raison : l’Institut international pour le développement de la gestion (International Institute for Management Development, IMD) note que l’Arabie saoudite dépense 8,8 % de son PIB dans l’éducation, soit près du double de la moyenne mondiale de 4,6 %[12]. De tels investissements audacieux sont fructueux : en 2017 le taux d’alphabétisation des personnes âgées de 65 ans et plus était de seulement 62,4 %, tandis que celui des personnes âgées de 15 à 24 ans était de 99,3 %. Le nombre d’adolescents non scolarisés est passé de 44 143 en 2016 à seulement 15 343 en 2019[13].

Tout cela laisse présager que le marché immobilier sera encore plus sain à moyen et long terme.

Faire face aux défis ; maximiser les opportunités

Une grande partie de la pénurie de logements en Arabie saoudite concerne les personnes à faibles revenus. L’hébergement abordable est donc un ingrédient clé du succès du pays au cours de la prochaine décennie.

Avec une population jeune et en pleine expansion, les décideurs politiques s’efforcent de trouver la méthode de création de logements abordables ayant le plus grand impact sur le plus grand nombre de personnes.

Après avoir surmonté des obstacles initiaux, tels qu’un manque de promoteurs expérimentés et une pénurie de partenariats entre le public et le privé, le programme de logement de l’Arabie saoudite est rapidement en train de devenir un modèle de meilleures pratiques que d’autres pays voudront émuler.

Plusieurs étapes innovantes ont aidé à stimuler le marché. Le lancement de plateformes en ligne telles que Sakani a encouragé des partenariats avec des promoteurs immobiliers du secteur privé. La création de la National Housing Company et de l’Etmam Center, quant à elle, a permis aux développeurs de naviguer sur le marché à l’aide d’une plateforme numérique complète. Et un programme de logements pour le développement, œuvrant aux côtés du secteur à but non lucratif pour établir plus de 350 associations communautaires résidentielles, a remédié aux pénuries d’approvisionnement pour les familles les plus défavorisées.

Dans le même temps, l’environnement législatif s’est considérablement amélioré grâce au lancement de l’Autorité générale pour l’immobilier, qui sert d’organisme central de réglementation.

Quelle est la prochaine étape ? Selon Vision 2030, le programme de logement continuera de faire augmenter les taux de propriété immobilière « en ciblant davantage les segments les plus défavorisés, tout en renforçant l’attrait du secteur pour l’investissement privé, afin de soutenir la stabilité et la durabilité du secteur dans différentes conditions économiques ».^[14]

En ce qui concerne le jalon de 70 % de participation, une approche globale semble peu probable dans un pays aussi diversifié économiquement. Les planificateurs et les chercheurs devront plutôt définir ce que signifie le mot « abordable » dans différentes régions, et trouver l’équilibre adéquat entre les biens à vendre et à louer.

La solution, ou le mélange de solutions, harmonisera les objectifs de la politique nationale avec la dynamique du marché local, consacrera la formation et les normes d’approbation afin d’assurer la qualité des promoteurs, et tiendra compte des réalités commerciales de l’investissement privé.

Il s’agit d’une ambition audacieuse, mais qui peut être réalisée, comme en témoigne l’impressionnante liste de développements immobiliers chez Abdul Latif Jameel.

Commencer une révolution immobilière

L’essor de l’économie et la croissance rapide de la population se traduisent par une demande accrue de logements.

Historiquement, chez Abdul Latif Jameel, les activités de la division « Terrains et immobilier » se sont initialement concentrées sur le développement et la livraison des propres projets immobiliers de la Société et sur la croissance de son activité principale. Le succès de la division dans la réalisation de ces objectifs a conduit à la formation officielle d’Abdul Latif Jameel Land en 2012, qui a officiellement débuté sur le marché de l’immobilier en Arabie Saoudite en 2013, en s’engageant à améliorer le mode de vie des communautés que nous servons.

Conformément à la Vision 2030, selon laquelle le gouvernement s’associe au secteur privé pour aider les saoudiens à être propriétaires de leur maison, l’entreprise a commencé à se spécialiser dans le développement de propriétés résidentielles de qualité pour un style de vie communautaire moderne, dans le but d’améliorer la vie domestique à un coût abordable (« luxe abordable »).

Plus récemment, Abdul Latif Jameel Land a redéfini ses priorités pour se concentrer plus spécifiquement sur les biens résidentiels, dans le but d’accroître l’accès à une propriété immobilière de qualité.

Notre équipe de développement résidentiel dispose d’un pipeline de projets achevés ou en cours (comprenant des appartements, des villas et des lotissements) pour aider à faire face à la pénurie prévue de 3,3 millions de maisons en Arabie saoudite d’ici 2025.

Le fer de lance de cette initiative est notre communauté J | ONE Residences, située au nord-ouest de Djeddah, qui comprend 242 appartements d’une à quatre chambres sur un site de 65 000 mètres carrés. Ce projet écologique, lancé en 2019, comprend des installations telles qu’un club de santé, un théâtre, des piscines, une garderie et des boutiques.

De plus, nous avons terminé notre projet Gallery N, un immeuble avec des appartements de 3 ou 4 chambres au cœur d’Al Nahdah, la zone cosmopolite de Jeddah, à proximité des écoles, des centres commerciaux et des marchés.

Ce bâtiment de six étages sur un site de 5 200 mètres carrés a des caractéristiques écologiques, telles qu’un espace vert sur le toit pour minimiser l’absorption de chaleur et des écrans pour filtrer la lumière du jour dans les espaces de vie.

Forts de ces succès, nous sommes en pleine construction de Dari Q, un projet familial de 158 appartements dans le quartier Salamah de Djeddah. Le projet s’inspire d’un style de vie intégré et comprend des parcs privés, des piscines, des aires de jeux et une salle de réception pouvant accueillir jusqu’à 90 personnes.

Constitué de deux bâtiments séparés en quatre zones distinctes, les 13 étages de Dari Q sont conçus pour satisfaire différents goûts et types de familles.

Le concept de « luxe abordable » a été bien apprécié des clients potentiels, et en conséquence, malgré la pandémie mondiale, plus de 80 % des appartements de Dari Q se sont vendus avant d’avoir été terminés.

Mohammed Abdul Latif Jameel, président-directeur général d’Abdul Latif Jameel, déclare que Dari Q est « une autre étape dont nous pouvons être fiers, tandis que nous efforçons d’atteindre les objectifs de développement résidentiel et de propriété immobilière de la Vision 2030 saoudienne, et que nous continuons à offrir des solutions axées sur la communauté à la demande résidentielle du marché ».

Suite au succès de J|ONE et Dari Q, le lancement de Dari II représente une autre étape importante de notre projet de devenir un promoteur majeur sur le marché. L’adoption d’un nouveau nom plus approprié pour l’entreprise, dont la nouvelle direction en tant que promoteur immobilier résidentiel est désormais établie, reflète cette ambition. « Abdul Latif Jameel Properties » a donc été créée comme un repositionnement devant entrer en vigueur fin 2021. Ce changement a été motivé par la nécessité de souligner le renouveau de l’activité centrale, et s’inscrit dans le cadre du 75 ème anniversaire.

De propriétaire à promoteur actif, visant à améliorer la qualité de vie des propriétaires et locataires saoudiens.

Dans le nouveau monde numérique, l’entreprise cherche également à développer de manière significative ses capacités technologiques immobilières et à croître dans ce secteur.

« Au fur et à mesure que la vie reprend son cours après les turbulences occasionnées par la COVID-19, nous pouvons, en tant que nation et qu’entreprise, recentrer nos efforts pour offrir une infrastructure immobilière adaptée au monde moderne, » déclare Fady Jameel, vice-président et président adjoint d’Abdul Latif Jameel.

« Cela signifie des maisons conçues pour refléter la vie contemporaine. Des maisons qui vont compléter plutôt qu’entraver l’environnement. Des maisons pour toutes les bourses, permettant à plus de personnes que jamais de réaliser leur rêve de propriétaire. Comme notre population grandissante, jeune et entreprenante le sait, des logements appropriés aux bons endroits peuvent permettre un meilleur mode de vie, un point essentiel non seulement pour la notion de famille, mais aussi pour le concept plus large de communauté. »

Mais il existe également un impératif environnemental. Le ciment est l’ingrédient clé du béton, qui est le matériau artificiel le plus largement utilisé (deuxième ressource la plus consommée sur Terre après l’eau).

Ce matériau, qui a servi à façonner une grande partie de nos constructions pendant de nombreuses décennies, a également une énorme empreinte carbone. Si l’industrie du ciment était un pays, elle serait le troisième plus grand émetteur au monde, derrière la Chine et les États-Unis. Elle émet davantage de CO₂ que le carburant d’aviation (2,5 %) et n’est pas loin derrière l’activité agricole mondiale (12 %), avec environ 8 % des émissions mondiales de dioxyde de carbone, selon le groupe de réflexion Chatham House. C’est l’un des nombreux problèmes auxquels le secteur doit faire face. Fady continue : « Et alors que nous cherchons à mieux reconstruire, nous explorons activement de nouvelles techniques et technologies pour décarboner le processus de construction, y compris des matériaux ou des processus de production de matériaux alternatifs. Lorsque ces technologies auront suffisamment mûri, nous espérons être parmi les premiers à les adopter dans nos futurs projets de développement résidentiel. »

C’est à nous de construire l’avenir. En effet, c’est aux leaders du secteur privé tels qu’Abdul Latif Jameel de contribuer à libérer le potentiel du pays en fournissant à la population croissante les logements auxquels elle aspire.

[1] ^{https://www.knightfrank.com/research/article/2021-02-28-saudi-arabia-real-estate-market-review-q4-2020}

[2] ^{https://saudigazette.com.sa/article/607239}

[3] ^{https://www.vision2030.gov.sa/v2030/vrps/housing/}

[4] ^{https://english.aawsat.com/home/article/2766096/king-salman-orders-merging-ministries-housing-municipal-and-rural-affairs}

[5] ^{https://www.vision2030.gov.sa/v2030/vrps/housing/}

[6] ^{https://www.knightfrank.com/research/article/2021-02-28-saudi-arabia-real-estate-market-review-q4-2020}

[7] https://www.thenationalnews.com/business/property/saudi-arabia-s-property-market-shows-signs-of-post-covid-recovery-1.1217822

[8] https://www.jll-mena.com/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/mena/jll-mena-real-estate-market-overview-ksa-q1-2021.pdf

[9] https://www.thenationalnews.com/business/property/saudi-arabia-s-property-market-shows-signs-of-post-covid-recovery-1.1217822

[10] https://www.jll-mena.com/content/dam/jll-com/documents/pdf/research/emea/mena/jll-mena-real-estate-market-overview-ksa-q1-2021.pdf

[11] https://www.constructionweekonline.com/business/272161-improved-business-confidence-drives-ksas-post-covid-real-estate-recovery

[12] https://www.arabnews.com/node/1503356/business-economy

[13] http://uis.unesco.org/en/country/sa

[14] https://www.vision2030.gov.sa/v2030/vrps/housing/